导读： 近年来，随着新建住房供应量的增加，特别是限售房的井喷，北京的住房存量不断积累。研究机构的统计数据显示，截至10月21日，北京包括别墅在内的普通住宅(包括非竞争性房屋，但不包括普
近年来，随着新建住房供应量的增加，特别是限售房的井喷，北京的住房存量不断积累。
研究机构的统计数据显示，截至10月21日，北京包括别墅在内的普通住宅(包括非竞争性房屋，但不包括普通产权)的总存量超过7万套，为北京楼市近8年来的最高水平。其中，非竞争住房是主要供应源，但从2018年6月第一批项目向市场开放到2019年9月，北京上市的非竞争住房项目累计销售率仅为43.24%。此外，大多数进入市场的项目都有亏损。(注:非竞争性房屋是指通过“限定房价、竞争性地价”的土地出让方式生产的商品房，该房屋未来上市销售价格将在土地出让时提前锁定。)
业内人士认为，北京的非竞争性住房供应分布明显拥挤，一些供应激增的地区已经进行了价格调整。对于未来将重新进入市场的非竞争性住房项目，由于大部分土地的地价明显降低，预计损失率可能会降低，但整体市场的激烈竞争是不可避免的。
非竞争房屋的库存创下历史新高，销售率仅为40%
据证券公司驻中国记者日前发布的北京市住房和建设委员会统计数据显示，在8月和9月分别有17个和12个新住宅项目获得预售许可证后，截至10月21日，又有5个新住宅项目获得预售许可证。自今年以来，除了1月和2月分别只有两个和四个项目外，新住宅项目从3月至9月一直保持两位数的月平均发证率。
自今年年初以来，北京新住宅的供应激增，尤其是住宅的有限竞争已成为市场的主要力量。然而，从交易情况来看，退市压力仍然很大。
据中原地产研究中心统计，截至10月21日，北京普通住宅建筑2019年新增32，924套别墅(包括非竞争性房屋，不包括共有产权)，超过了2016年(27，145套)和2017年(23，768套)的新增供应量，但成交量为29，195套。尽管2017年(21，463套)和2018年(23，604套)的成交量已经超过年成交量，但与新供应量相比仍有差距，这也是北京住宅成交量连续第三年低于新供应量。
尽管今年新建住宅市场的营业额有所增加，但由于供应激增，库存仍在不断积累。截至10月21日，包括别墅(包括非竞争性房屋和不包括共同产权)在内的北京普通住宅总存量超过7万套，为过去8年北京楼市最高水平，比本轮楼市调控前的4万套增加了3万套，增幅为75.8%。
“有限的竞争是过去两年来北京房地产市场股票暴涨的主要原因。”中原地产首席分析师张大伟对该证券公司的中国记者表示，从房地产市场数据来看，截至2018年10月21日，北京已供应了78，000套新住宅，其中47，600套是非竞争单元，占市场总供应量的61%。然而，从交易情况来看，目前只有21，100套住房签署了限制性住房，即积压的住房高达26，400套，这是一项新的历史记录。
由于房屋供应量大，自2018年6月10日第一批非竞争性房屋项目开始销售以来，一年半以来，第一批非竞争性房屋项目的整体退市情况并不令人满意。虽然有一些热卖的案例，但慢速销售是一种普遍现象。
合肥硕的统计数据显示，从2018年6月到2019年9月，北京已经列出了62个非竞争住房项目，提供了45，698个非竞争住房单元。总共签署了60个项目，共有19760个单元，销售率仅为43.24%。9月份，北京共有1336套非竞争住房签约，比8月份下降了21%。
除了限制竞争房屋的供应，张大伟认为，中国房地产市场严重过剩的主要原因也与过于严格的信贷政策有关。“目前，在北京新建住宅的存量中，按照现有的普通住宅标准，大部分限售房已经是非普通住宅，平均每套合同金额为530万元。基本上，首付必须按第一套房的40%和第二套房的80%计算。这让整个北京市场陷入了困境。”他说。
已经进入市场的80%的房子都赔钱了，一些地区正在酝酿价格战？
北京房地产市场更大的库存压力对开发商的资本链构成了更大的挑战。
根据张大伟的统计，自2017年以来，北京已有103宗限制性土地交易。其中，楼面价格与商品房价格的差异仅为6300元/平方米，最高在3万元/平方米以上，38个地块的差异在2万元/平方米以上。这些交易大多在2018年第四季度后完成，而2017年其他高溢价项目已经亏损。
“在已经进入市场的66块土地中(有许多带项目的土地)，46块土地在2万块以内有差价，只有8块已经售完的项目基本上可以赚钱，另外4块正在出售的也基本上有保证。
张大伟对该证券公司的中国记者表示，根据销售周期，即使未来很快售罄，也只能减少损失。
为了加速去工业化，开发商也对产品和价格进行了调整。
和硕机构首席分析师郭毅对该证券公司的中国记者表示，从目前有限竞争公司本身来看，开发商在成本上的投资正在增加。除了销售周期延长造成的财务成本外，一些精装成本，包括一些绿色和智能成本，正在上升。同时，价格必须降低，以实现相对良好的退化。因此，从这些方面来看，开发商有可能根据其对成本和利润的需求对价格进行相应的调整。
北京的限售房不仅数量大，而且呈集群分布，主要集中在大兴、亦庄、青龙湖等地区。然而，拆除位置遥远、交通不便、产品同质、配套设施不完善的项目的压力很大，一些供应旺盛的地区已经进行了价格调整。
证券公司的中国记者了解到，在“十一五”期间，许多房地产公司在北京推出了几套特价公寓。一些特价公寓甚至降价100多万元。北京的一家机构也与几家开发商合作，在国庆节当天推出了100套特价公寓。
“在限售房市场上，除了少数商品外，有些商品的价格已经从销售限价下调了10-15%，有些地区甚至下调了20%以上。”张大伟告诉这家证券公司的中国记者，这些地区的后续供应仍在增加，或者价格战正在酝酿。
然而，在郭毅看来，所谓的“价格战”并不那么明显，但房地产公司确实调整了自己的价格预期，一些开发商可能根据自己对市场的判断，公开价格低于征地时的销售价格上限，但这不能称为降价。土地储备部门只限制商品房销售价格的上限，而没有下限。房地产公司可以根据自己的成本回报率和对市场价格的判断做出合理的判断。
她认为，由于新房供应量相对较大，库存压力客观存在。然而，从今年北京新建住宅市场的交易情况来看，已达到2016年监管以来的三年高点，表明开发商在产品和价格方面的营销策略确实对拉动市场需求产生了明显的效果。
在库存过剩的影响下，房屋公司在征地时变得更加谨慎。最近，北京进行了一些地块的底价交易，相对热门地块的溢价没有超过市场预期。
张大伟认为，对于未来将重新进入市场的非竞争性住房项目，由于大部分土地的地价明显降低，预计损失率可能会降低，但非竞争性住房市场的激烈竞争是不可避免的。
