导读： 房地产市场新一轮洗牌正在加速。人民法院公告网显示，自今年以来，约有300家住房企业破产清算。《经济参考》记者采访发现，高额债务和断裂的资本链是住房企业破产的主要原因。业
房地产市场新一轮洗牌正在加速。人民法院公告网显示，自今年以来，约有300家住房企业破产清算。《经济参考》记者采访发现，高额债务和断裂的资本链是住房企业破产的主要原因。业内人士认为，在坚持“房无投机”的大环境下，传统的房地产开发模式不再可持续，业内“马太效应”更加明显，住宅企业之间的竞争日益激烈，房地产市场资源将更加集中于龙头企业。
不同层级的住房企业之间的差异仍在继续。
业内人士认为，一些小企业的失败并不是2019年的第一次。2014年，2000家房地产企业被关闭。房地产企业破产的数量一直受到关注，这表明市场对房地产企业的资本链感到担忧。中原地产首席分析师张大伟指出，自2019年以来，已有超过15项房地产融资收紧政策，房地产企业的资本链明显收紧。
据《经济参考》记者在人民法院网上公告上搜索以“房地产”为关键词的破产文件，今年1月至9月，约有300家房地产公司被法院裁定破产清算。从20多页的破产文件清单中可以看出，破产基本上是针对一些不知名的中小住宅企业，但也有一些上市的住宅企业，如伊尹集团，它在全国排名前500。
今年6月，上市公司圣伊尹宣布，伊尹集团和伊尹控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请重组。伊尹集团总部位于浙江宁波，2017年实现销售收入783亿元，利税40多亿元。
伊尹集团只是今年以来资金不足的房地产公司之一。国家统计局的统计数据显示，1月至8月，房地产开发企业获得资金1137.24亿元，同比增长6.6%，1月至7月下降0.4个百分点。张大伟认为，2019年上半年，全国房地产和商品房销售额达到7068亿元，同比增长5.6%，仍创历史新高，但增速明显放缓。在这种情况下，中小住宅企业加速退出市场是一种趋势。
在房地产监管的持续高压下，行业的马太效应逐渐显现。Kerri数据显示，2019年上半年，百强住宅企业之间的规模分化持续，行业竞争加剧。其中，前三名住宅企业股权集中度达到10.5%，同比上升0.8个百分点。领先的住宅企业继续保持稳定和高质量的发展。与去年相比，TOP4-10、TOP11-20和TOP21-30的股权集中度也有一定程度的提高。市场份额稳步增长，大型住宅企业竞争优势进一步深化。
新一轮重组已经开始。7月22日晚，新城控股宣布，公司正在与合作伙伴就公司近期公开市场新收购项目的合作方式进行会谈和谈判，并计划出售项目公司的部分股份。到目前为止，该公司已经谈判并出售了大约40个项目(包括合资企业)。
易居研究所智库研究中心主任严跃进表示，传统的房地产开发模式难以继续。未来，行业的马太效应将更加明显，房地产市场资源将更加集中于龙头企业。
记者调查相关案例发现，安徽、浙江、四川等地有许多房屋企业破产清算的案例。仅安徽省就有合肥安徽郭凯房地产有限公司、六安市安徽陈晖房地产有限公司、安徽东方金河房地产开发有限公司、霍邱中泰恒业房地产开发有限公司、蚌埠市安徽中恒控股有限公司等。破产了。
融资环境再次收紧
高负债和资本链断裂是住宅企业破产的主要原因。兴业证券(Societe Generale Securities)市场部官员告诉记者，目前的房地产业务正面临财务困难，资金有限，主要流向大型企业，加剧了住房企业的马太效应。“中小型房地产企业的艰难日子才刚刚开始。债务违约、资产处置、合并和重组只是目前的情况，将来可能会增加。”
《经济参考新闻》的记者发现，银行和其他金融机构正在收紧对房地产开发商的信贷额度，信托和私人融资等其他渠道也在收紧。张大伟告诉记者，目前，降价、债务违约、破产和重组等现象只是零星现象，中小房地产企业的困难日子可能才刚刚开始。
在资本不良的同时，住宅企业之间的竞争日益激烈。许多住宅企业正试图通过多元化转型来保护自己。转型之路是否平坦，决定着住房企业能否继续生存，尤其是资金储备不足的中小住房企业。一旦决策失误，就很容易打破资金链。据凯里研究中心称，包括广信集团和中国资本在内的一些中小住宅企业破产的原因之一是“激进的多元化”。
安居克房地产研究所首席分析师张博表示，伊尹事件有许多解释。一个重要原因是不成功的多元化。在房地产清仓大背景下，大量中小住宅企业可能会“垂死”地专注于房地产，但激进的多元化可能会“垂死”。然而，无论如何一定有出路。未来顽强生存的大型住宅企业必须找到合适的发展速度。
福建一家房地产公司的财务总监认为，房地产并购时代即将到来。他认为，如果对地价仍有很高的预期，而且售价有限，那么房屋公司将无法弥补账目，对通过招标和拍卖获得土地储备以及诉诸并购市场会有所顾忌。
建立联动机制解决未完成的目标
记者发现，住房企业破产后烂尾楼遗留的问题有隐患。根据以往处理住房企业破产后烂尾楼典型案例的经验，有必要建立政府与法院联动机制等制度创新，引入专门处理不良资产的市场化机构和基金，使长期烂尾楼项目得到振兴，及时有效地解决冲突和纠纷。
解决复杂的烂尾楼问题需要制度创新。安徽省房地产商会法律委员会主任吴林正表示，普通住宅企业破产非常正常，主要是因为大多数住宅企业破产时都资不抵债。企业无资产可分解，无资金可清，直接导致在建建设项目长期停工，进一步导致建筑企业农民工工资、购房者住房不足等问题。烂尾楼遗留下来的大部分问题都非常复杂。
许多受访者建议建立政府-法院联动机制，解决破产住房企业遗留的问题。一些法律人士指出，根据以往住房企业破产和未竣工项目的案例，未竣工项目不仅有复杂的债权债务关系，而且有些项目甚至涉及违法问题，如项目超容积率、开发商擅自改变规划等，需要规划局、房产局、国土资源局等部门协调解决。这些项目是专门经营的，绿色通道将在一定条件下开放。否则，如果例行程序按部就班地进行，新的问题就会被拖出来，剩下的问题就会更加复杂。
合肥市包河区萝岗街道办事处副主任卢在兵告诉记者，合肥市已发布《关于调查和解决房地产行业矛盾纠纷的通知》，成立了一个工作领导小组，通过政府、法院和企业形成合力，对有效解决房地产公司的清算和破产起到了直接作用。同时，以包河区为例，清算组还引进了专门处理不良资产的市场化公司安徽国侯资产管理公司，在包河区设立国侯公司，投资3000万元，有效解决了长期未完成的业务问题。
