导读： 17日，国家统计局公布了8月份70个大中城市商品房销售价格的变化情况。数据显示，8月份房地产市场继续保持稳定。其中，一线和二线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格与上月相
17日，国家统计局公布了8月份70个大中城市商品房销售价格的变化情况。数据显示，8月份房地产市场继续保持稳定。其中，一线和二线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格与上月相同或更低。三线城市新建商品住宅销售价格与上月持平。二手住宅物业的增长略有上升，同比增长率有所下降。
值得注意的是，对于二手房而言，过去两年来，20个城市的房价连续三个月下降。一线城市二手房销售价格同比上涨，自去年6月以来首次下降。业内人士称，不断出台监管政策叠加资金紧缩，房价整体放缓上涨，而“金九”则不利。在没有调整政策的情况下，预计未来几个月70个城市的房价涨幅将继续收窄，而第四季度的房地产市场难以乐观。
房价上涨整体放缓
国家统计局首席统计师孔鹏7月30日表示，中央政府再次强调房子习惯了用于投机的定位需要实施房地产的长期管理机制，并建议不要将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下，8月份，房地产市场继续保持稳定。
统计局数据显示，四个一线城市新建商品住宅销售价格较上月上涨0.3％，与上月持平，北京上涨0.5％，上海上涨0.3％，广州和深圳均上涨0.2％。在二手房中，二手房销售价格较上个月上涨0.3％至8月同月。其中，北京下跌0.4％，较7月份下降0.1个百分点。上海和广州从上月的0.4％变为持平，下跌0.4％;深圳上涨0.2％，较上月下跌0.5％。与去年同期相比，一线城市的二手住宅价格从7月份的0.2％上升至同比下降0.2％。值得一提的是，这是自去年6月以来的第一年，一线城市的二手住宅价格已经下跌。
二线城市31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.5％和0.2％，比上月上调0.2个百分点;他们分别上升了9.9％和5.5％。增幅为0.8，比上月回落1.2个百分点。 35个三线城市新建商品住宅销售价格较上月上涨0.7％，与上月持平;同比增长9.0％，增长率较上月下降1.2个百分点。二手房销售价格较上月上涨0.8％，增幅比上月高0.1个百分点;同比增长5.8％，增速比上月回落1.3个百分点。
钟大瑞的首席分析师张大伟分析说，8月份该市房价大幅上涨，二手房价格继续上涨。总体而言，新建商品住房数量增加55个，二手住房数量增加43个，是2018年以来的最低水平。
据统计局统计，8月份新建住宅数量较7月份增加32个，二手房部门增长率为41个城市明显放缓。具体而言，该市的新房价格下降了多达10个，比7月份增加了7个。其中，韶关7月份上涨0.8％，较上月下跌0.9％。平顶山自7月份上涨1.6％，较上月上涨0.5％。七月份最大跌幅的二手房价格是遵义，较上月下跌0.6％。 8月份，7个城市下跌超过0.6％，福州，济南，成都和安庆下跌0.9％，乌鲁木齐和宜昌。这比上个月下降了一个百分点。
股市收缩已进入上升通道
虽然价格上涨已经放缓，但市场成交量也大幅下降。根据上海宜居房地产研究所的报告，在40个重点监测城市中，8月份新房交易量下降了9％。具体而言，四个一线城市新建商品住宅的交易面积较上月下降19％，同比下降16％。18个二线城市新建商品住宅的交易面积较上月下降10％，同比增长6％。 18个三，四线城市新建商品住宅交易面积较上月减少4％，同比下降17％。
在此背景下，住宅存款与销售比率进入上升周期。根据上海益居房地产研究所的报告，自2018年8月以来，住宅销售与销售的比率一直在波动。整体而言，存款与销售的比例已进入上升通道，供给与供给的关系房地产市场的需求发生了变化，供给已经超过了需求。
相应地，住房企业的库存去库存周期也进入了上行通道。上海益居房地产研究所研究员姚芳表示，库存是未来房地产的重要资产。如果库存规模太大或太小，将导致一定的操作风险。如果规模太小，住房企业可能会因土壤储存不足而被动补充库存;如果规模太大，住房企业可能是由过度激进的征地策略引起的。随着债务的攀升，随后的政策调整可能导致将库存转换为资金的难度增加，从而导致延迟的周期和资金紧张。姚芳介绍，截至2019年上半年，20家上市房地产企业库存达到2687.47亿元，比上月增长0.6％，增幅为16.6％。从20家住房企业的库存去库存周期来看，大中型房屋企业的去库存期分别为9.8和22.8个月，分别增长了2.4％和0.5％。姚方认为，由于中央层面临房地产市场的重新调整，市场降温情况难以扭转。预计房地产市场将在2019年第三季度继续上涨。
房地产金融环境不断收紧
它一直是“金九”的房地产市场的高峰月，今年还没有如期到来。 9月上半月，宜居监测的13个城市二手房交易数量为29,305，较8月上半年下降16.6％，较2018年同期下降10.8％。
房地产行业研究员沉伟表示，房地产业作为资本密集型产业，金融环境的变化直接影响房地产市场。8月住户部门贷款余额同比增速继续回落，一年期国债收益率与上月持平，首套房贷平均利率连续3个月小幅上升，房地产行业金融环境有小幅收紧。沈昕说，“最近几个月，监管层不断收紧房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等房企融资渠道。数据显示，7月以来，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例均出现了明显下滑，此外银行开发贷额度也在减少，不排除未来还有进一步减少的可能。在监管不放松的情况下，全面降准给房地产行业带来的增量资金较为有限。”
在国庆长假结束之后，房地产市场将迎来一项新政——自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
广州相关人士透露表示，广州地区中国银行将在9月23日左右实行利率新政，首套房贷利率预计为5.5%。短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理承受范围之内。
姚方表示，预计后市购房者观望情绪将加重，四季度楼市恐继续下行，房价指数涨幅也将继续收窄。
