导读： 在2019年上半年，每隔五天，王健林就会出现在公开报道中。 这位富有的房地产经纪人会见了许多潜在的合作伙伴，包括当地政府官员，银行高管和国际体育赛事领导人。会议在6个月内举
在2019年上半年，每隔五天，王健林就会出现在公开报道中。
这位富有的房地产经纪人会见了许多潜在的合作伙伴，包括当地政府官员，银行高管和国际体育赛事领导人。会议在6个月内举行了35次，几乎赶上了他全年的安排。
王健林频繁的会议日程也变成了万达的大量外资。这些投资由万达大型文化旅游项目牵头，涵盖万达广场，主题公园，酒店集团和体育赛事。在2019年上半年，万达宣布了四川，沉阳，潮州，兰州和天津五个地区的投资项目。预计总投资将超过2550亿元，高于万达去年的总收入2512.7亿元。
如果算上2018年9月开始的三个文化旅游项目，延安，贵州和兰州的——，在不到一年的时间内，万达对这些项目的总投资估算已达到3070亿元（根据框架项目整体而言）估算总投资额）。
这似乎是万达在文化旅游项目中的“重聚”。 2017年，由于流动性危机，万达开始出售资产以降低债务比率。出售的资产包括13个文化和旅游项目，占万达现有文化旅游项目的一半以上。 “回收现金670亿元相当于减债1100亿元。”王健林曾经说过。
在接下来的一年里，万达没有宣布再投资新的文化旅游项目。降低债务比率和减少有息负债是当时万达的“首要任务”。为此，万达开始强调其万达广场和新文旅游项目将专注于“轻资产”运营模式。也就是说，投资者将支付土地或支付款项（万达找到土地），万达负责设计，施工指导，投资促进，最后按照约定的比例分配收益。
然而，中国投资网发现，至少万达重启的两个投资项目仍以土地征收为主，住宅用地或商品住宅混合土地占土地的一半。这可能与万达所说的“轻资产模型”不同。更重要的是，王健林曾经说过，万达的生息负债在2018年大大减少，并将继续减少债务。现在，估计总投资超过3000亿元的这8个项目将增加万达的债务并“重新走上老路”？
拿地建房还是关键？
王健林“重战”文学大队的出发点是延安。
2018年9月26日，万达表示已与延安市政府签署《延安万达红色旅游小镇项目合作框架协议》。万达为这篇论文项目赋予了特殊的意义。——中国的“第一个红色主题万达城”。根据规划，延安万达城占地128公顷，总投资120亿元。这是一个大型的文化之旅，包括红城，军事天堂，冰上乐园，冰舞剧院，大湖表演和度假酒店集团。综合项目。
在延安之后，万达迅速跑遍全国各地。截至2019年6月，万达已宣布在温州旅游局的八个地区部署新一轮项目。根据万达宣布的框架协议，八个项目的总投资未完全计算。预计总投资3070亿元。
这些项目都有一个与地域特色相关的概念包，如“红色主题”和“潮州文化”。它们也符合“国际”和“顶级”，涵盖万达旅游，商业管理，健康，体育，电影和电视。等等。
从目前可以查询的土地拍卖信息来看，在8个新的万达项目中，延安和兰州已经采取了相关的情节。投资网络发现，住宅用地或/和商住混合用地占两个项目的一半以上。
在延安市国土资源局和兰州市土地交易中心，中国投资网了解到，2019年3月15日，万达通过“延安”以12.63亿元的价格在延安占用了7块开发用地（共985.47亩）。万达房地产集团“; 12日，“万达房地产集团”以31.92亿元的价格在兰州开发了28块开发用地（共1356.057亩）。
其中，延安市7个开发区中，3个商业用地占总面积的38.01％，4个住宅用地面积占61.99％。在兰州28个开发区中，有17个是商业和住宅混合。土地利用占总面积的59.47％，10个商业用地占39.48％。只有一块土地是“文化设施用地”，占1.05％。
万达房地产采取的延安7个开发地点
另一方面，投资网络发现兰州万达收到的土地价格低于同期拍卖价格。
兰州拍摄的万达土地位于七里河区，平均价格为503万元/亩。据兰州市国土交易所资料显示，5月30日，兰州甘盛房地产开发有限公司在七里河占地27亩，共计2.3亿元，平均1亩为818.5万元; 3月6日，甘肃雅戈尔（6.320,0.01,0.16％）西北房地产有限公司拍下了七里河55.5亩商业用地4.536亿元，平均为187.3万元。据3Fang.com统计，今年上半年兰州土地的平均成交价为288万元/亩。无论商业用地还是住宅用地，从目前的信息来看，万达河万达的土地价格相对较低。
制图：王伟
《财新周刊》在2012年的报告中，有人指出，为了建设万达长白山（9.460,0.00,0.00％）国际旅游度假区，万达在2010年拍摄了118个地方地块，不包括22个免费接送。其余地块按南部和北部地区的平均价格181元/平方米和204元/平方米计算，均低于当地基准地价。
事实上，在万达创建南昌万达城项目之初，王健林介绍说，400亿元人民币的总投资约400亿元用于超过200万平方米的房地产和住宅办公楼。当时，王健林曾说过：“我不能购买土地，依靠文化旅游来恢复20年的成本。中国的金融模式（指融资成本）不支持这种发展模式。在这种情况下，（金融） ）只能出售。部分（房地产），部分融资。
RGB瑞彪环球的执行董事周扬告诉投资网络，早期开展CBB业务的开发商关注如何打包旅游资源的概念，可以更好地出售房屋。即使消费品在家里，也是一种投资。周扬表示，当万达推出长白山项目时，许多北京投资者没有去现场购买该项目的公寓。
从延安，兰州万达目前的房产和地块来看，万达的两个项目仍然由温兵领导，然后与周边的房地产销售相匹配。
至于上述八个项目的分布，文化旅游和商品房的比例以及其他相关问题，截至发稿时，投资网络没有得到万达的回应。
轻资产模式之“变”
它可能与征地模式不同。
王健林的文学野心始于2009年。当时，万达长白山国际度假村开始建设。这是万达首次尝试旅游项目。根据投资网络的不完全统计，2009年至2017年7月10日，万达在武汉，南昌，广州，成都，青岛等城市部署了19个文化旅游项目（包括建设，建设和完工） 。施工）。
2017年7月10日，这是万达旅游的重要日子。在这一天，万达突然宣布将以2995.5亿元的价格将13个文化和旅游项目中的91％转让给融创中国，而融创中国将承担这些项目的所有现有贷款。
王健林当时的声明是：“转让项目可以大大减轻万达商业的负债，进一步实现轻资产管理运作。”
在2017年万达年度工作总结中，王健林曾定义轻资产模型：“万达轻资产分为两类，一类称投资，另一类称合作。投资等级是供他人支付，万达帮助他人找到土地，经过设计，建设，投资促进和完成经营，它被移交给他人，还有资本化程序。合作班是万达不付钱或土地，认为项目合适，与他人签订合同，帮助他人建设，完成后租金分为三和七。“
根据当时的协议，在出售一批文化旅游项目后，万达负责运作。融创中国每个项目每年需要支付5000万元，期限为20年。据估计，万达可以收回至少130亿元人民币。
然而，万达没有实施资产的“轻资产模型”。 2018年10月，它将整个CTS集团和13家项目管理公司出售给Sunac China，后者再也无法使用万达名称。由于这个原因，万达说：“在合同的实际执行中，发现合作模式有很多不便之处。项目规划，建设和运营管理与投资方面一致，更有利于合作的发展。这个项目。“
当时，万达还表示，未来，重点资产和轻资产的政策将继续投资于正在谈判的一些万达文化旅游城项目。其中，轻资产万达城将选择更多包括融创中国。投资者合作。
然而，从目前可获得的信息来看，延安和兰州项目似乎与王建林当时定义的“轻资产”模式不一致。投资网从潮州市有关部门了解到，万达已经在湘桥区取得了一些土地。然而，截至发稿时，中国网未能在潮州土地交易网和国土资源局查找有关万达的信息。
国际房地产资产管理有限公司的联合创始人黄立冲告诉中国投资网，万达的轻资产模式可能是一个“美好愿望”。从融资渠道来看，房地产企业难以从银行等金融机构获取融资，资产证券化基础资产更侧重于相关的房地产，商业地产和其他房地产或房地产。收入权作为担保。他认为，万达目前的金融业务能力不足以支持轻资产运营模式。
事实上，万达已经在五年内强调了向轻资产运营和去房地产的转型。在2018年的年度工作总结中，王健林再次强调，万达应该专注于轻资产，而不是放弃重资产。——当总计息负债逐年递减时，有必要生产重资产。
“今年以后，新开业的万达广场至少有70％是轻资产，而新开业的酒店原则上是一项轻松的资产。”王健林说。
戛然而止的首轮出征
尽管万达表示她从未离开过“一直看好中国文化旅游业的发展前景”。然而，向阳光中国出售13个文化旅游项目曾被外界视为万达商务旅游业务的暂停。 2018年9月，“延安红色旅游城”框架协议的签署被视为万达的惠文旅。“
从2009年长白山国际度假区的测试，到2011年武汉中央文化区的正式开放，以及2013年全国范围内推出的万达文化旅游项目——“万达城”。王建林一直非常重视万达旅行
“万达城”是万达的“第四代产品”。在第一轮万达文化旅游项目中，除早期的长白山国际度假区，武汉中心文化区，西双版纳国际度假区和青岛东方电影外，其余15个项目统称为“万达城”。
对于万达市王健林满怀期待，他公开表示将万达市迅速复制到很多地方，到2020年将在全国范围内完成15到20个万达城项目。2016年，第一批开放前后在万达市，王健林甚至称上海迪士尼乐园，声称迪士尼中国在未来10到20年内不会盈利。
2017年7月10日，万达宣布向桑纳克中国出售13种文化旅游将成为万达第一轮旅游的重要节点。这似乎是一个草率的决定。就在一周前（2017年7月4日），王健林刚刚出现在云南昆明，并宣布签署了三个投资项目，其中包括计划投资320亿元的昆明万达城。一周后，昆明万达城项目被纳入13个项目并出售给融创中国。
除上述转售项目外，当时万达文化旅游项目还在长白山国际度假区和武汉中心文化区分别开设了两个已开通的旅游项目，并宣布将在西安乌鲁木齐建设万达，惠州和长沙。城市“。
投资网络发现这些项目不容乐观：长白山国际度假村已被万达转移到其他地方，武汉中心文化区的重点旅游项目仍然关闭，其他四个地方已宣布建设“万达”市”。目前似乎没有新的进展。
长白山国际度假村是万达最早的旅游项目，但度假村已经易手。根据工商数据，该度假村的主要经营公司“长白山国际度假村开发有限公司”于2017年6月由万达转让给万达本地房地产公司。
武汉中央文化区占地1.8平方公里。作为当时的万达新生态，2016年7月31日宣布了“武汉万达电影（18.210，-0.09，-0.49％）天堂”的重要项目之一。开放。当时，电影公园表示会进行全面升级。然而，中国投资网从电影公园的前工作人员和武汉万达的相关工作人员那里了解到，电影公园仍然关闭。 “没有人会装饰，它被放置。”
此外，乌鲁木齐等四个地方宣布的万达城项目尚未从公共渠道取得更多进展。
2017年3月，万达宣布万达文化旅游城项目即将进入惠州大亚湾西区。根据当时的协议，该项目总投资约800亿元，是万达集团最大的单一文化旅游项目。然而，投资网络从大亚湾投资促进局获悉，该项目仍处于签署框架协议的阶段（约定的时间已经到期）。至于后续行动，招商局集团需要与万达进一步讨论。
2017年4月，在乌鲁木齐乌鲁湖万达文化旅游城举行奠基仪式。据介绍，该项目占地面积约100公顷，建筑面积40万平方米，总投资98亿元。乌鲁木齐白鸟湖新区的一名工作人员告知投资网络，该项目于2017年搁浅。
2017年6月，万达宣布计划总投资660亿元的万达城宣布将落户西安生态区。投资网络从西安经济区管理委员会的工作人员那里了解到该项目尚未落地。 “经过多次曲折，它一直在讨论这个项目。”
3000亿元资金从何而来？
2017年是万达的关键一年。王健林曾说：“2017年适合万达。
